Freier Immobiliensachverständiger, Dipl. Ing. Harald Werner - Architekt

Immobilienbewertung

Normierte Verfahren

Der Verkehrswert wird durch § 194 BauGB definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Je nach Verwendungsmöglichkeit einer Immobilie wird das passende Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes gewählt:

Beim Vergleichswertverfahren (§§ 13 -14 WertV) berechnet man aus bekannten Kaufpreisen von vergleichbaren Objekten den Wert des Bewertungsobjektes. Ein Preisvergleich für bebaute Grundstücke ist gemeinhin nur dann möglich, wenn die baulichen Anlagen der Vergleichsgrundstücke hinsichtlich Baualtersgruppe, Ausstattung und Zustand annähernd mit denjenigen des Bewertungs-objektes übereinstimmen. Der Bodenwert ist in der Regel durch Preisvergleich zu ermitteln.

Mit dem Ertragswertverfahren (§§ 15 - 20 WertV) berechnet man den möglichen Kaufpreis aus dem Grundstückswert und dem Ertrag (Miete, Pacht), den das zu bewertende Objekt erbringt. Das Ertragswertverfahren wird dann angewendet, wenn der aus einem bebauten Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung für den Wert des Grundstücks ist.

Beim Sachwertverfahren (§§ 21-25 WertV) wird aus dem Zeitwert des Gebäudes, dem Grundstücks-wert und dem Wert der Außenanlagen der mögliche Verkaufspreis errechnet. Dieses Verfahren wird angewendet, wenn die vorhandene Bausubstanz und die Kosten für die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes für den Wert ausschlaggebend sind. Das ist z.B. bei eigen genutzten bebauten Grundstücken der Fall. Des Weiteren gibt es noch nicht normierte und internationale Wertermittlungsverfahren.

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